Epidemia „koronowirusa” zdestabilizowała codzienne życie każdego z nas. Zarówno na gruncie zawodowym, jak i prywatnym. Chyba nie ma osoby, która nie odczuwałaby skutków epidemii, choćby w niewielkim stopniu. Ogromna niepewność, co do najbliższej przyszłości, skłania nas do weryfikacji planów, w tym również tych związanych z zakupem nieruchomości. Wiele z nas zastanawia się, czy pomimo zawartej umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej, czy przedwstępnej uda się dotrzymać jej warunków i w konsekwencji zrealizować marzenia o posiadaniu własnego „M”.
Przeszkodą w realizacji tych marzeń może okazać się brak środków na zakup nieruchomości. Może być spowodowany zaostrzeniem polityki przyznawania kredytów, ale także utratą pracy. To z kolei uniemożliwia staranie się o kredyt. Co w takiej sytuacji? Czy umowa rezerwacyjna, deweloperska, przedwstępna jest ważna? Można zrezygnować z zakupu, odstępując od umowy?
Rezygnacja z zakupu mieszkania z powodu koronawirusa
Żeby odpowiedzieć na te pytania, w pierwszej kolejności należy dokładnie przeanalizować zawartą umowę. Szukać trzeba postanowień, które wskazują konkretne przypadki, w których możemy od umowy odstąpić. Bardzo często zdarza się, że w umowach przedwstępnych na zakup mieszkania zastrzegane są postanowienia, zgodnie z którymi w przypadku nie otrzymania kredytu na zakup nieruchomości, klient będzie mógł w określonym czasie od umowy odstąpić. Jeżeli znajdziesz w swojej umowie takie postanowienie, wystarczy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W ten sposób uwolnisz się od odpowiedzialności za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy. Sprzedający natomiast (np. deweloper) zwróci wpłacone pieniądze. Chyba, że w umowie wskazano inaczej. A co w przypadku, kiedy w umowie brak jest postanowień umożliwiających odstąpienie od umowy? Czy to oznacza, że druga strona będzie mogła odstąpić od umowy naliczając nam kary umowne, bądź zatrzymując wpłacony przez nas zadatek?
Zadatek i kary umowne – umowa przedwstępna zakupu mieszkania a koronawirus
Niekoniecznie. Do dyspozycji mamy przepisy kodeksu cywilnego. Oraniczają naszą odpowiedzialność, kiedy nie możemy wywiązać się z postanowień umowy z uwagi na wystąpienie okoliczności, na które nie mieliśmy wpływu. Krótko mówiąc, możesz uwolnić się od odpowiedzialności za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy, jeżeli wykażesz, że jej niewykonanie bądź nienależyte wykonanie nie nastąpiło z Twojej winy.
Niewykonanie umowy przedwstępnej z powodu koronawirusa
Okolicznościami wyłączającymi odpowiedzialność jednej ze stron umowy, może być tzw. „siła wyższa”. Powszechnie przyjmuje się, że „siła wyższa” to zdarzenie:
- zewnętrzne,
- niemożliwe (lub prawie niemożliwe) do przewidzenia,
- którego skutkom nie można zapobiec.
Najczęściej podawanymi przykładami siły wyższej są zdarzenia związane z działaniami sił przyrody, np. powodzie, pożary o dużych rozmiarach, czy epidemie.
Zgodnie z treścią art. 471 kodeksu cywilnego:
„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.
Okolicznością wyłączającą odpowiedzialność jest właśnie wystąpienie siły wyższej, jaką bez wątpienia jest epidemia „koronawirusa”. Może ona powodować niemożność realizacji umowy przez jedną ze stron z uwagi np. na:
- utratę pracy,
- odmowę przyznania kredytu, czy
- utratę środków finansowych itp.
Jest to podstawa do uwolnienia się od odpowiedzialności z tytułu np. kar umownych, jakie może naliczać druga strona umowy.
„Koronawirus” może okazać się również okolicznością umożliwiającą odzyskanie wpłaconego zadatku. Oczywiście, jeżeli to właśnie przez „koronawirusa” nie możemy zrealizować umowy.
Zgodnie z art. 394 § 3 kodeksu cywilnego:
„W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Przytoczony powyżej przepis wskazuje na obowiązek zwrotu zadatku w sytuacjach niezawinionych, czyli niezależnych od żadnej ze stron, a więc również spowodowanych przez siłę wyższą.
Umowa przedwstępna na zakup mieszkania a koronawirus – podsumowanie
Podsumowując, od odpowiedzialności wynikającej z umowy przedwstępnej, rezerwacyjnej lub deweloperskiej można uwolnić się wykazując, że epidemia koronawirusa tak wpłynęła na naszą sytuację, że nie jesteśmy w stanie zrealizować postanowień umowy. Ważne jest, żeby niemożność zrealizowania umowy była obiektywna. Nie może to być jedynie nasze wewnętrzne przekonanie. Musi natomiast wystąpić rzeczywisty brak możliwości wywiązania się z umowy, pomimo dołożenia należytej staranności.
Oczywiście każdy przypadek wymaga dogłębnej analizy. Powyżej wskazałem jedynie podstawowe zagadnienia i problemy oraz ogólnikowy zarys sposobu ich rozwiązań.
